EL CRECIMIENTO DESMEDIDO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA Y SU INFLUENCIA NEGATIVA SOBRE EL PATRIMONIO NATURAL Y ARQUITECTÓNICO EN EL GRAN BUENOS AIRES DURANTE LOS ÚLTIMOS 20 AÑOS.
Desde la primera mitad del Siglo XX coexisten en el ámbito de la arquitectura dos corrientes bien definidas, una cuyo auge tuvo lugar en los EEUU a caballo de la explosión demográfica, que considera que los edificios antiguos son solamente piedras viejas sin valor alguno y postula la necesidad de demoler lo construido para edificar en su lugar modernos edificios que den respuesta a la creciente demanda habitacional. Existe otra tendencia, dominante sobre todo en Europa según la cual los edificios antiguos son testimonio del pasado y, como tal, deben ser conservados sin perjuicio de dotarlos del confort moderno. En el presente proyecto se intentará demostrar la conveniencia no sólo desde el punto de vista arquitectónico e histórico, sino incluso económico de refuncionalizar estructuras existentes en lugar de demolerlas para volver a construir sobre las ruinas y los avances logrados en tal sentido en especial en el Gran Buenos Aires en el período 1990-2010.
En la actualidad, si bien existe la mayoría de la información al respecto de los temas abordados en el presente proyecto surge de diferentes O.N.G., la misma carece en general de rigor científico y se basa mayoritariamente en argumentos de tipo sentimental e ideológico. No obstante, el trabajo de la arquitecta Beatriz Amarilla Influencia de factores económicos en la conservación del patrimonio urbano [1] analiza los procesos de deterioro y recuperación del paisaje histórico y urbano y detalla las soluciones que se han implementado en algunos países a tal efecto.
.El arquitecto Rubén E. Vera, en su trabajo Medio Ambiente y preservación del patrimonio cultural [2] detalla qué se entiende por patrimonio cultural y natural y hace una defensa de la importancia de su preservación. En Le Corbusier Los buenos aires de la modernidad [3] el arquitecto Gustavo Nielsen, hace una crónica de la única visita del reconocido arquitecto suizo al país y su influencia sobre el urbanismo posterior en la Argentina.
En la entrevista del Arquitecto Guillermo Tella al Doctor en Urbanismo Juan Lombardo, en El Cronista, se hace referencia a la problemática del descontrolado crecimiento urbanístico en Tigre en los últimos 10 años.[5]
Lo que se intenta a través del presente es explicar las tendencias existentes en el ámbito de la arquitectura a favor y en contra del conservacionismo, explicar las razones por las cuales se aplica una o la otra y detallar las soluciones urbanísticas y jurídicas que se han intentado tanto en el país como en Latinoamérica.
En los últimos tiempos asistimos al crecimiento exponencial de diversos mega-emprendimientos inmobiliarios en el Conurbano Bonaerense, sobre todo en los partidos de Tigre, Pilar y Ezeiza, aunque no es ajeno a dicho fenómeno el crecimiento de la inversión inmobiliaria en la zona de Lomas de Zamora denominada Las Lomitas.
Al respecto, el Dr. en Urbanismo Juan Lombardo, entrevistado por el Arquitecto Guillermo Tella para El Cronista, manifiesta:
“En general, la lógica a la que este tipo de emprendimientos urbanos se asocia a la de la optimización en el tiempo de la reproducción del capital invertido en el territorio, sobre la base de la satisfacción de las necesidades de un segmento de población conformado por altos ingresos. Con esto quiero decir que, tendencialmente, el proceso de construcción de la ciudad se ha centrado en la venta de pequeños lotes sin infraestructura por parte de las empresas o grupos de particulares asociados y que, en la actualidad, estas ecuaciones han cambiado tanto en magnitud de la intervención como en recupero de la inversión.”[6]
Prueba de ello es la nave insignia del crecimiento inmobiliario de Tigre el emprendimiento Nordelta, construido sobre terrenos que originariamente eran un relleno sanitario y se encontraban por debajo de la cota con lo cual su valor era irrisorio y que hoy por hoy es uno de los lugares más exclusivos y caros de la Provincia de Buenos Aires.
En definitiva, lo que se conoce vulgarmente como especulación inmobiliaria; Intentaremos definir someramente qué entendemos por especulación inmobiliaria.
El diccionario Planeta define la especulación como “la realización de operaciones susceptibles de producir grandes beneficios sin aportación de trabajo”[7].
Por su parte, la Enciclopedia Espasa
Para Gago Llorente la especulación, representa la acción de mezquinos sectores económicos sin sensibilidad estética y cultural, ante los cuales las fuerzas de la cultura poco pueden hacer”.[9]
En resumen, podemos decir que, la denominada especulación inmobiliaria se distingue por efectuar inversiones de bajo monto y alto rendimiento económico en el menor tiempo posible, sin importar la repercusión que ello pueda tener en el ecosistema ni en el patrimonio arquitectónico.
Ahora bien, qué se entiende por patrimonio arquitectónico. Para el Arquitecto Rubén Vera
“El patrimonio cultural es parte indivisa del medio ambiente ya que es la forma de adaptación del hombre al medio. El patrimonio cultural es sin duda, el conjunto de elementos materiales e inmateriales que produce una comunidad y, en consecuencia, son los objetos que la identifican. Durante muchos años se consideró que la identidad cultural estaba basada casi exclusivamente en los monumentos históricos que resumen y condensan los rasgos esenciales de la comunidad, pero se dejó de lado una enorme cantidad de objetos sencillos que tienen el valor documental y testimonial y de los usos de la comunidad que los produjo, tanto como lo tienen los monumentos históricos. El patrimonio cultural, específicamente los bienes inmuebles que incluyen los asentamientos urbanos, llámense pueblos, ciudades o conjuntos edilícios de gran escala y los hechos arquitectónicos de orden rural o urbano, conforman el patrimonio arquitectónico; este patrimonio como parte de la cultura es un elemento esencial de identificación, indivisible e inalienable que el grupo social hereda de sus antepasados con la obligación de conservarlo y acrecentarlo, para transmitirlo a las siguientes generaciones”.[10]
Para la profesora Susana Pares es ”el conjunto de señas – tangibles o intangibles- sobre las que se asienta esta individualidad de un pueblo”.[11]
Hasta no hace mucho tiempo, como bien lo expone R. Vera en el trabajo citado, se consideraba como de interés solamente la conservación de los monumentos históricos y era esa la única herramienta de la que se disponía para intentar preservar el patrimonio cultural. No obstante, en muchos casos esa protección lejos de producir los efectos deseados era contraproducente. Al respecto es ilustrativo el caso de la restauración de la Basílica de Luján. Hasta el año 1998 la misma se encontraba bajo jurisdicción de la Curia Episcopal
Al declarársela Monumento Histórico, pasó a depender de la Dirección de Museos y, en consecuencia, la restauración sólo podía ser emprendida por la Dirección de Arquitectura provincial, con lo cual se dejó de lado todo lo ya hecho y se comenzó nuevamente desde cero. Finalmente las obras comenzaron en 2003 luego de que en el año 2000 se desprendiera el crucifijo de una de las torres sobre los peregrinos reunidos en la plaza frente a la basílica, y aún continúan.
Otro de los remedios intentados, es la llamada Capacidad Constructiva Transferible (en adelante CCT) incluida en algunos Códigos de Planeamiento Urbano como el de la Ciudad Autónomala Ciudad de La Plata.
¿Qué significa la Capacidad Constructiva Transferible? Se trata de la diferencia entre la capacidad de edificabilidad permitida en los inmuebles (FOT) y la superficie construida. Es decir, si el dueño de una vivienda muy antigua catalogada, se ve imposiblitado de ampliarla o demolerla para edificar un inmueble diferente o más grande o quiere venderla a una inmobiliaria para que construya otra propiedad, puede solicitar este certificado y, esa diferencia de capacidad constructiva, queda a su disposición, en forma de crédito, para su utilización en otra propiedad o para su venta.
El problema es que el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires exige determinadas pautas para la utilización de este beneficio que lo hacen poco atractivo (p.ej: sólo permite su utilización en determinadas zonas de bajo valor económico).
De hecho en estos momentos existe un proyecto en la Legislatura de la Ciudad Autónoma
“No obstante, más allá de estos remedios legales, es evidente que en los últimos tiempos estamos asistiendo al crecimiento exponencial de enormes emprendimientos inmobiliarios, sobre todo en los partidos de Tigre donde el crecimiento de los emprendimientos de este tipo fue del 866% entre 1991 y 2001 y Pilar donde se registró un crecimiento del 108% durante el mismo período. El problema es que a caballo de este crecimiento, paralelamente se registró un crecimiento de asentamientos en las proximidades de los mismos del 117% en un caso y del 290% en el otro, con lo cual, se configuran islas de pobreza y de riqueza mientras que la retícula tradicional casi no manifiesta crecimiento alguno. Además, la ciudad presenta los mismos problemas sin solución desde tiempos de la Revolución Industrial , tales como contaminación ambiental, déficit de viviendas, condicionas de hacinamiento, congestión de transito entre otros. [13]
Para dar respuesta a esta problemática, desde 1928 se celebran los CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna) contando como referente a Le Corbusier. En al ámbito de estas reuniones académicas, en 1931 se desarrolla la “Conferencia de Atenas” celebrada en esa ciudad griega que arroja como conclusión que las construcciones antiguas deben ser consideradas como enfermos y tratadas como tales a fin de preservarlos. Dos años más tarde en el marco de las mismas jornadas se dicta la “Carta de Atenas” o “Principios de Urbanismo” a cuyos principios adhiere el mismo Le Corbusier, que llega a la conclusión de que los edificios antiguos son muertos y por ende toda acción tendiente a su conservación resulta inútil o, al menos carente de sentido[14].
A partir de allí, si bien éste último documento en realidad no propugnaba la demolición lisa y llana de las estructuras preexistentes, en rigor de verdad tampoco lo desaconsejaba y fue tomado como fundamentación del sistema que arraigó sobretodo en tierras americanas cuya prioridad no era la preservación sino la implementación de un lenguaje arquitectónico austero y barato a fin de dar respuesta a la crisis habitacional.
Por esa razón estuvieron recientemente a punto de demoler la Solana del Mar en Uruguay y se desvirtuó el Hotel de Turismo de Posadas y se ha descuidado durante años la celebra Casa del Puente de Amancio Williams en Mar del Plata y a lo largo y ancho de todo el continente americano proliferan las edificios de dudoso gusto, autenticas colmenas humanas.[15]
En nuestro país, esta concepción desembarcó de la mano del propio Le Corbusier quien visitó el país en Setiembre de 1929 invitado por la Asociación Amigos del Arte, agrupación que manejaba el excéntrico millonario Natalio Botana a través de su esposa Salvadora Onrubia.
En esa ocasión el suizo dio diez conferencias en la Universidad de Ciencias Exactas de la UBA en las cuales proponía, imbuido del ideario socialista que decía profesar por esos días, un plan para Buenos Aires que consistía en la construcción de doce rascacielos que serian el inicio de una sociedad igualitaria para el buen vivir de los porteños.
Finalmente, aunque el Plan para Buenos Aires, afortunadamente, no se llevó a cabo la semilla plantada por el insigne suizo dio sus frutos y toda una generación de arquitectos que habían asistido a sus conferencias creyeron que el imperativo de la hora era sostener ese tipo de arquitectura desdeñando todo el patrimonio heredado de nuestros antepasados.[16]
Ejemplo paradigmático de esa tendencia es la historia del Hotel Las Delicias de Adrogué que funcionó en el predio donde hoy funciona la Casa de la Cultura de Almirante Brown.
Construido en 1870 por Don Estaban Adrogué, fundador del Partido de Almirante Brown, para recibir a sus amistades, fue abierto al público en 1872 supo contar entre sus huéspedes a celebridades como Jorge Luis Borges y Adolfo Bioy Casares e incluso los presidentes Sarmiento, Mitre y Carlos Pellegrini pasaron temporadas allí.
No obstante, en 1957 el hotel fue demolido y en su lugar se construyó una moderna sala de cine denominada “Gran Adrogué”, gemelo de otro establecimiento de las mismas características denominado “Gran Lomas” y ubicado en la Avda. Meeks en Lomas de Zamora.
En los años 90 ambas salas dejaron de funcionar y fueron alquiladas por sendas congregaciones religiosas para sus reuniones para finalmente terminar convertidas una en el Bingo Lomas y la otra en la Casa de la Cultura de Almirante Brown.[17]
Como se verá, nada importó el pasado glorioso del predio ante el avance de la modernidad.
No obstante, en los últimos tiempos, se ha comenzado a notar un cambio cualitativo en cuanto a la noción de conservacionismo, la arquitecta Beatriz Amarilla en el trabajo citado hace referencia a la labor emprendida en forma conjunta por las autoridades brasileñas de San Salvador de Bahía e inversores privados a fin de refuncionalizar y poner en valor el casco histórico del barrio de Bom Jesús en la ciudad de Recife, el Plan Maestro puesto en marcha por las autoridades peruanas en 1999 que prevé acciones para el período 2006-2035 a fin de devolver su antiguo esplendor a la ciudad de Lima y el “Proyecto de Normativa Especial Área Bancaria y Diagonal Norte, Buenos Aires” del cual es coautora que propone una serie de beneficios de tipo impositivo a fin de poner en valor la zona que rodea la city porteña.[18]
Finalmente, la Dra. Parès en el trabajo citado, hace una reseña del leading case Halabi en el cual la Corte Suprema de Justicia de la Nación al resolver una acción de amparo hace lugar al reclamo por vulneración de los derechos colectivos o intangibles aplicando el instituto del amparo colectivo instaurado por la reforma constitucional de 1994.
A partir de allí se abrió una puerta para habilitar el reclamo por esos daños difusos que anteriormente no estaban amparados por la legislación positiva y así es que hoy en función de este instituto se ha frenado la construcción en Tigre de dos marinas que se considera vulnerarían el ya de por si devaluado medioambiente de la región y se obtuvo la suspensión de la autopista que uniría la ciudad de La Plata con San Isidro y cuya traza atravesaba el Parque Pereyra Iraola causando daños ecológicos de enorme magnitud.
Por ultimo, el arquitecto Vera, números en mano, que no se transcriben por exceder el marco de este trabajo, demuestra que el refuncionalizar estructuras preexistentes representa un ahorro de un 42,08% respecto a una construcción completamente nueva ya que existen estructuras que a los sumo deben reforzarse y pasos administrativos que directamente se pueden obviar.
Como corolario podemos decir que “la restauración tiene una misión instrumental que es proteger las fuentes objetivas del conocimiento histórico y garantizar la posibilidad de perfectibilidad interpretativa”[19]
En la arquitectura existen dos tendencias contrapuestas: la que propugna la conservación y refuncionalización de estructura preexistentes y la que postula la demolición lisa y llana de los edificios antiguos y su reemplazo por estructuras completamente nuevas.
Esta última tendencia arraiga en nuestro país a instancias de Le Corbusier que propugna la construcción de viviendas austeras y de bajo costo, pero el mensaje es decodificado a la luz de la especulación inmobiliaria y lo que se obtiene esta muy lejos del ideal del maestro suizo.
En virtud de esta tendencia se demolieron edificios de un gran valor histórico como el Hotel Las Delicias de Adrogué o se dejaron en el abandono otros como la Casa del Puente de Mar del Plata.
En los últimos tiempos se han comenzado a gestar iniciativas favorables a la refuncionalización como el Plan Maestro en Lima, Perú, el emprendimiento del municipio de la ciudad de Recife, Bahía y las propuestas elaboradas por el Gobierno de la Ciudad para poner en valor la zona histórica de la city porteña.
Asimismo, la Corte Suprema de Justicia al habilitar el reclamo por derechos intangible abre grandes posibilidades a los conservacionistas.
Finalmente, se demuestra que económicamente es más conveniente conservar las estructuras preexistentes.
Bibliografía y referencias
AMARILLA, Beatriz, “Influencia de factores económicos en la conservación del patrimonio urbano””http://www.icomosargentina.com.ar/images/stories/publicaciones/paisajes_hist_urb/conferenciasPDF/AMARILLA.pdf)
CHANFON Olmos, Fundamentos teóricos de la restauración, UNAM, 1988
GAGO LLORENTE: “La lógica económica del deterioro y la rehabilitación como política económica urbana”. Curso de Rehabilitación, Tomo 1. Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, 1986. Citado por Amarilla, Beatriz Cecilia en su trabajo “Influencia de factores económicos en la conservación del patrimonio Urbano”,
GOJZMAN Diego, Laberintos, acerca de los tiempos de un espacio. Revista Isel, edición 2009
NILSEN, Gustavo Le Corbusier Los buenos aires de la modernidad” publicado en el suplemento de arquitectura del Diario Perfil del 22/09/10
[1] PARES, Susana, “La tutela de los paisajes históricos urbanos: una visión jurídica” http://www.icomosargentina.com.ar/images/stories/publicaciones/paisajes_hist_urb/linea_7/51.pdf)
[1] TELLA. Guillermo entrevista al Dr. en Urbanismo Juan Lombardo, http://www.cronista.com/notas/153790-tigre-una-mirada-critica-su-logica-crecimiento-urbano
VERA, Rubén “Medio Ambiente y preservación del patrimonio cultural” Rev. Isel, sin fecha de impresión,
VERA, Rubén, Arquitectura y Construcción. Preservación del patrimonio arquitectónico. Clase Abierta, Universidad Nacional de La Plata , 2009
[1] AMARILLA , Beatriz, “Influencia de factores económicos en la conservación del patrimonio urbano””http://www.icomosargentina.com.ar/images/stories/publicaciones/paisajes_hist_urb/conferenciasPDF/AMARILLA.pdf
[2] VERA, Rubén “Medio Ambiente y preservación del patrimonio cultural” Rev. Isel, sin fecha de impresión, Págs. 19/20
[3] “NILSEN, Gustavo Le Corbusier Los buenos aires de la modernidad” publicado en el suplemento de arquitectura del Diario Perfil del 22/09/10
[4] PARES, Susana, “La tutela de los paisajes históricos urbanos: una visión jurídica” http://www.icomosargentina.com.ar/images/stories/publicaciones/paisajes_hist_urb/linea_7/51.pdf
[5] TELLA. Guillermo entrevista al Dr. en Urbanismo Juan Lombardo, http://www.cronista.com/notas/153790-tigre-una-mirada-critica-su-logica-crecimiento-urbano
[9] GAGO LLORENTE: “La lógica económica del deterioro y la rehabilitación como política económica urbana”. Curso de Rehabilitación, Tomo 1. Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, 1986. Citado por Amarilla, Beatriz Cecilia en su trabajo “Influencia de factores económicos en la conservación del patrimonio Urbano”,
[10] VERA, Rubén Eduardo, Medio Ambiente y preservación del patrimonio cultural, Rev. Isel, sin fecha de impresión, pags. 19/20
[12] Cfr FERRARA, Euridice, Patrimonio Arquitectónico -Darían subsidios a los titulares de inmuebles con valor histórico http://www.diarioperfil.com.ar/edimp/0414/articulo.php?art=17865&ed=0414.
[14] VERA, Rubén, Arquitectura y Construcción. Preservación del patrimonio arquitectónico. Clase Abierta, Universidad Nacional de La Plata , 2009
[17] Cfr. GOJZMAN Diego, Laberintos, acerca de los tiempos de un espacio. Revista Isel, edición 2009, pag-18/27.
